新北市房屋貸款該怎麼挑最省息？ @ 青年優惠房屋貸款

新北市房屋貸款該怎麼挑最省息？

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信義房屋：央行四度降息後每千萬元貸款年省3萬元
信義房屋分析，央行降息後以1000萬元房貸計算，每年最多可省3萬元。(鉅亨網記者張欽發攝)
台灣中央銀行理監事會後30日宣布降息半碼(0.125個百分點)，為2015年9月以來央行已連續第4度降息，房貸利率平均來到1.8%，信義房屋(9940-TW)分析，以1000萬元房貸計算，每年可省3萬元；而隨著房價、利率雙降，中古屋的租買資金成本差異從近萬元縮小到1500元，也將提升民眾購屋意願，同時也提新北市房屋貸款醒民眾，可利用此時檢視自己的房貸條件。
信義房屋代書林以德表示，銀行利率的調整有時間性，央行公布降息後，房貸利率可能會在一個月後才適用，但因不同時間申貸的利率條件不同，如覺得自己調降後的房貸利率高於目前市場水準超過0.25%以上，不妨與承貸銀行討論是否有調降的空間或另尋轉貸銀行，但也提醒房貸戶，轉貸時必須支出規費及代辦費等一筆花費，若利差未達0.25%以上時，還是需審慎評估是否轉貸。
信義房屋指出，央行4度降息，最新北市房屋貸款受房貸戶關心的房貸利率也從2015年的2.1%降到了平均1.8%，貸款條件優良的民眾則可能低至1.7%的水準，優惠房貸利率前二年則有機會跌破1.5%新北市房屋貸款，一般情況下，房貸1000萬元、貸款20年計算，4度降息每月房貸利息負擔共可減少約2500元，一年減少約3萬元，若以本息平均攤新北市房屋貸款還計算，每月負擔減少約1400元，年省近1.7萬元，房貸戶的感受越來越明顯。
另外，信義房屋也指出，持續降息也逐步拉近「租屋與買屋」的成本差距，以台北市而言，2014年房價高點時30坪的中古屋總價約2100萬，月租金大約2.44萬元，如全額新北市房屋貸款貸款每月利息大約3.4萬元，足足高出租金近萬元。但隨著房價、利率雙降以及租金緩升的影響，近期30坪中古屋的租買資金成本差異縮至約1500元，不考慮本金償還與房價變動的條件下，買屋和租屋的資金成本越來越接近。調高房貸成數房仲：打房最嚴時代結束
央行下午宣布提高房屋貸款成數由5成到6成。房仲解讀為央行改變態度，打房力道略縮手，打房最嚴厲的時代已經過去了，未來可讓交易過程更順利，不致產生流動性風險。
中央銀行今天下午宣布，提高貸款成數上限，高價住宅、公司法人購置住宅，及自然人第3戶購屋的最高貸款成數，由現行5成調高為6成。
央行同時調整特定地區範圍，刪除新北市2區(八里區、鶯歌區)及桃園市4區(桃園區、蘆竹區、中壢區、龜山區)信用管制。
信義房屋不動企研室專案經理曾敬德表示，這代表央行改變態度，打房最嚴厲的時代過去了，同時嗅到市場的不景氣、交易量遲滯，但後續是否打房措施再放鬆，仍有待觀察。
曾敬德指出，近期傳出建商遇到交屋不順利，甚至要協助客戶籌措自備款不足的問題；央行放寬貸款成數可讓交屋更順利、更靈活，否則會陷入交易遲滯，衍生資金週轉的風險。
曾敬德說，銀行對房貸採取信用管措施所考量的是放貸風險，如今放寬一成，但擔保品是一樣的，並不會因此產生授信風險，新增釋出到市場的資金不致於被用來炒房，適時的鬆綁反而可以增加房屋交易的流動性，同時減少資金週轉不靈而引發的連鎖效應，避免波及下游無辜廠商。1040813液化紅區行庫擬訂授信條件
政府公布土壤液化區，民眾擔心貸款利率提高，儘管金管會主委王儷玲昨表示，土壤液化影響的是房屋擔保品，應調漲房屋保險，而不是房貸利率；但公股行庫稱，正蒐集資料，規畫如何列入房貸評估，對老舊建物不排除貸款成數降1-2成。
金管會：漲房屋保險
銀行可能提高貸款利率、壓縮房貸成數，金管會昨出面滅火新北市房屋貸款；金管會銀行局長詹庭禎說，銀行房貸業務差異化管理本就存在，多根據授信5P原則決定，且「個案差異大」。
張庭禎說，辦房貸時對土地和建物採分開鑑價，老屋折舊已不多，潛勢區公布影響有限；且申貸時，銀行根據買賣契約價格評估，如同區域房屋一樣核貸6成，可能因房價下跌，撥貸金額減少。
至於新屋貸款，擔保品非唯一考量，授信會審查借款戶信用、資金用途、還款來源、債權保障與未來展望等。
不排除降貸1至2成
不過，這個說法似乎被行庫打臉。土銀指出，內部正研究土壤液化對房貸承作因應辦法，考慮將座落地土壤液化、房屋建材等納入房貸徵信條件，並針對高風險區，訂出最高貸款成數與利率下限。
雖然土銀表示「不會一竿子打翻一船人」，但保留例外aaaaaaa但書，以免過度衝擊房貸業務與房市交易，如建材避震程度高，房貸利率或貸款成數免於受限。
台企銀主管說，目前正交徵信部門研究，針對正申請房貸案如建商房貸等，會希望多補充文件，包含座落地液化情形與避震安全等級。
行庫主管稱，雖視個案而定，但位於紅區，如真屬老舊房屋，且耐震建材等狀況不佳，貸款成數不排除降1到2成平衡風險。
風險太高可能拒貸
有公行高階主管說，位於高風險區、921前蓋的老舊公寓新北市房屋貸款，如未蓋到地下3樓強化地基，愈高樓層風險越大，對銀行來說，評估房貸條件會「更審慎」，甚至私下坦言，「風險真太誇張的話，拒貸也不是不可能」。
有公銀的房貸主管說，不可能看液化綠黃紅3區只訂3套授信標準，最終仍要評估各類參數如地質、建材耐震耐火等做調整。
至於金管會指應提高房屋保險，產險公司主管說，至今沒一張保單是為土壤液化設計，簡言之，買再多住宅保險，疏鬆土壤讓房屋傾斜、甚至倒塌，保險公司無法理賠。